1. En mi comunidad el administrador cada año nos remite un resumen de ingresos y gastos, sin aclarar si se ha cumplido el presupuesto, si existe un déficit o superávit, mezclando gastos de una obras extraordinarias con los gastos ordinarios. ¿es eso una liquidación del presupuesto? Como puedo exigirle que haga una liquidación de cuentas?

» Los administradores de fincas están siempre al servicio de las directrices del presidente de la comunidad y sobre todo del órgano supremo que es la Junta de Propietarios. Debe hacerse una distinción a efectos de posible responsabilidad entre un administrador que es un propietario que no cobra nada por sus servicios y un profesional que percibe honorarios por desempeñar el cargo, siéndole exigible a este último una mayor diligencia. En cuanto al presupuesto y cuentas de la comunidad es una obligación establecida en el artículo 20 b) de la Ley de Propiedad Horizontal pero no tienen una fecha fija de liquidar ni exponerse, por lo que sería conveniente que mediante acuerdo de Junta de Propietarios se estableciesen claramente las funciones del administrador, así como la fecha para presentar las cuentas de forma clara y concreta con expresión de los gastos e ingresos y demás partidas, exigencia que debe ser mayor si te trata de un profesional.

2. ¿Se pueden instalar webcams para grabar zonas comunes si se aprueba en la junta de vecinos?

» Este tema ha dado lugar a abundante jurisprudencia por la afectación del derecho fundamental a la intimidad y protección de la propia imagen. En principio se considera que la instalación de las cámaras de seguridad debe aprobarse por una mayoría de 3/5 partes de las cuotas de participación. Dicha instalación deberá estar justificada y respetar el principio de proporcionalidad, bien porque se produzcan actividades ilícitas en la comunidad o daños en elementos comunes. Además deberá estar claramente indicada la colocación de dichas cámaras mediante carteles visibles tal y como establece la Ley de Protección de Datos. Por lo tanto cumpliendo estos requisitos se pueden instalar cámaras de seguridad siempre en zonas comunes, nunca privativas.

3. ¿se pueden establecer sanciones para vecinos que incumplan las normas de la comunidad?

» En las comunidades de propietarios no son obligatorios los estatutos ni tampoco el reglamento de régimen interno. No obstante se puede establecer dicho reglamento según dispone el artículo 6 de la Ley de Propiedad Horizontal y, si se realiza, estas normas de régimen interno son de obligado cumplimento. Sin embargo debe decirse que el incumplimiento del reglamento no puede dar lugar a sanciones directas puesto que la comunidad carece de poder coercitivo. Por lo tanto quedan en meras intenciones de buena conducta sin posibilidad de sanción directa por parte de la comunidad. Debiendo acudir a la autoridad competente administrativa o judicial para la imposición de la sanción que corresponda.

4. ¿Quedan inmunes los vecinos que hagan ruidos (voces,arrastrar muebles,musica a todi volumen,etc) aunque no sea en horas de descanso?.

» Como se ha manifestado en la cuestión anterior, la comunidad no tiene poder coercitivo para imponer sanciones pero si que existe una normativa municipal en cuanto a intensidad de ruidos, horarios de descanso, etc, así como una normativa general (el código civil e incluso el código penal) que regula los daños o molestias que puedan causarse a terceras personas, en este caso otros propietarios. Por lo tanto ante cualquiera de las situaciones descritas lo recomendado es avisar a la policía que mida el nivel de ruido y denunciar ante el Ayuntamiento correspondiente para que, si procede, se sancione administrativamente. Del mismo modo, si se causa algún tipo de daño físico o psicológico por impedir el descanso y el desarrollo de la vida normal se debe acudir a la vía judicial. Últimamente se han concedido ejemplares indemnizaciones por los tribunales por causar molestias y alterar la vida personal de los propietarios.

5. Si un propietario alquila un apartamento a gente visiblemente conflictiva, que molestan a los vecinos.¿Se puede actuar contra el?

» La respuesta debe ser sin duda afirmativa según lo que establece el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal. El presidente de la comunidad ante un incumplimiento de los estatutos u otro tipo de actividad ilícita podrá requerir al propietario, al ocupante o a los dos para que cesen en las actividades molestas que estén realizando. En caso de persistir la actitud, el presidente, previa autorización de la junta de propietarios, puede entablar judicialmente una acción de cesación que debe dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la finca. La sentencia puede determinar la cesación definitiva de la actividad prohibida, la indemnización de daños y perjuicios si se han producido, e incluso extinguir los derechos que pudiera tener el arrendatario respecto a la finca así como el desalojo de la misma. Todo ello sin perjuicio de las relaciones entre arrendatario y arrendador, pues es habitual que en los contratos de arrendamiento se establezca la posibilidad de resolver el contrato por parte del arrendador si no se observan las normas de buena conducta establecidas por la comunidad. 6. Si un vecino molesta a otros vecinos. ¿Debe la comunidad amparar a los vecinos contrariados o dichos vecinos tienen que actuar contra el vecino molesto?

6. Si un vecino molesta a otros vecinos.¿Debe la comunidad amparar a los vecinos contrariados o dichos vecinos tienen que actuar contra el vecino molesto?

» En principio el cargo de presidente tiene carácter gratuito, como mandatario según el artículo 1.711 del Código Civil. Sin embargo esta cuestión puede ser modificada mediante acuerdo unánime de la Junta de Propietarios. Además de ello deberá tenerse en cuenta si se ejerce solo el cargo de presidente o si también realiza las funciones de administrador. Por ello no se encuentra ninguna prohibición a que mediante acuerdo unánime de la Junta de Propietarios como gratificación se le exima a la persona que ostenta el cargo de presidente del pago de su cuota comunitaria mientras ejerce el cargo. Ahora bien nunca podrá hacerlo el presidente por iniciativa propia y sin contar con el acuerdo referido pues infringiría sus deberes como presidente y como propietario.

7. ¿Puede un presidente dejar de pagar su cuota de comunidad en compensacion por sus servicios a la misma?.¿Existe alguna ley que lo impida?

» La distribución de los gastos se hace normalmente en función de la cuota de participación que suele establecer el promotor en el título constitutivo, ahora bien esta distribución se puede establecer de otra forma mediante estatutos o mediante acuerdo de junta general. Incluso se puede establecer una distribución distinta para unas determinadas partidas como es su caso, pudiendo llegar a exonerar a algún propietario, aunque con carácter restrictivo. No obstante la regla general es que todos los propietarios están obligados al mantenimiento de las zonas comunes como es la piscina y además en este caso ya existe un acuerdo aprobado en este sentido con la mayoría necesaria, por lo que todos deben contribuir a la derrama establecida. Salvar el voto quiere decir votar en contra del acuerdo adoptado pues si no se hace así se carece de legitimación para impugnar el acuerdo.

8. mi comunidad posee una piscina que se construyó varios años despues de estar construido el inmueble, fue en unos terrenos anexos que se adquirieron y se construyó entre todos los vecinos a partes iguales y no por cuota de participacion, asi viene siendo desde entonces corriendo tambien con los gastos de la misma en esa medida.Actualmente la piscina hay que adaptarla a la normativa por lo que es necesario reformarla y sai se ha acordado en la reciente reunion anual de comunidad quedando aprobada el pago de una derrama poniendo como fecha limite diciembre 2012 para facilitar el pago.La pregunta ¿estan obligados todos los vecinos al pago de la misma?, imagino y deseo que sea asi, en caso contrario ¿que podria ocurrir y que podria hacer la comunidad?. Por cierto que un vecino votó "SALVANDO EL VOTO" ¿que significa eso?, gracias juan de malaga

» La distribución de los gastos se hace normalmente en función de la cuota de participación que suele establecer el promotor en el título constitutivo, ahora bien esta distribución se puede establecer de otra forma mediante estatutos o mediante acuerdo de junta general. Incluso se puede establecer una distribución distinta para unas determinadas partidas como es su caso, pudiendo llegar a exonerar a algún propietario, aunque con carácter restrictivo. No obstante la regla general es que todos los propietarios están obligados al mantenimiento de las zonas comunes como es la piscina y además en este caso ya existe un acuerdo aprobado en este sentido con la mayoría necesaria, por lo que todos deben contribuir a la derrama establecida. Salvar el voto quiere decir votar en contra del acuerdo adoptado pues si no se hace así se carece de legitimación para impugnar el acuerdo.

9. ¿Se puede cubrir un patio de luces comunitario?

» La modificación de un elemento común que altere lo establecido en el título constitutivo exige un acuerdo unánime de la Junta de Propietarios según el artículo 17.ª de la Ley de Propiedad Horizontal, por lo tanto si se logra aprobar en la Junta el acuerdo de cubrir el patio de luces es posible hacerlo. Ahora bien habría que tener en cuenta que determinados acuerdos incluso con la aprobación requerida pueden afectar directamente a algún propietario que estaría legitimado para impugnarlo siempre que salvase su voto en la junta según el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, por ello es conveniente que para determinadas obras den su consentimiento los propietarios principalmente afectados.

10. Buenas tardes. De cara a la firma de un nuevo contrato de alquiler, esta parte como arrendadora, ¿a quién hace la Ley responsable del pago de la cuota de la Comunidad de vecinos? Gracias.

» La cuota de la comunidad es una obligación de los propietarios según se establece en el artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal. Por lo tanto la comunidad se lo exigirá directamente a Ud. Ahora bien de forma privada se puede pactar que el pago de la cuota comunitaria lo efectuará la parte arrendataria, pero este acuerdo tiene únicamente eficacia entre las partes que suscriben el contrato de arrendamiento pues el obligado frente a la comunidad es por Ley el propietario.

11. dortor tengo esta inquietud nos reunimos los de la torre para el arreglo de las escaleras acordamos un pago por apartamento pero luego que contratamos el maestro de construccion y compramos los materiales nos dimos cuenta que se iba menos plata entonces la persona que esta encargada de la recolecta de la plata manifiesta que el resto es para la puerta de la entrada de la torre en mi caso no quiero participar para dicha puerta ya que eso no lo hablamos en la reunion el señor me reprocha y me dice que la administracion se encargara de cobrarme el restante sera posible

» Para dar una respuesta certera a esta cuestión tendría que ver el acuerdo adoptado en la junta de propietarios, pero según lo que Ud. comenta dicho acuerdo se refería únicamente a la obra de las escaleras, que no incluía la puerta. Por ello considero que aunque sobrase dinero, la colocación de la puerta debe ser objeto de un nuevo acuerdo de junta de propietarios y en tanto no se apruebe con la mayoría necesaria no puede exigírsele el pago de dicha derrama.

12. puede un propietario de un piso que viva un primero tener los toldos puestos todo el día e incluso en el verano cuando no reside ,porque a ese vecini le molesta hasta una lágrima que le caiga sobre él y subiendome a insultar y amenazarme porque le caiga una gota de agua teniendo yo el máximo cuidado que eso ocurra

» La respuesta ese sin duda afirmativa, no existe ninguna norma que prohíba o limite la utilización de los toldos por sus propietarios, por lo tanto no se le puede obligar a quitarlo o a ponerlo a determinadas horas. Cuestión distinta son los insultos o amenazas que profiere contra Ud. el propietario del toldo. En este caso siempre puede interponer la correspondiente denuncia, pues dicha actitud está tipificada en el Código Penal y sea como delito o como falta.

13. ¿ se le puede hacer una auditoria al administrador para aclarar los gastos?

» Los administradores de fincas tienen el deber y la obligación de presentar y aclarar las cuentas, presupuestos y gastos en los que incurre la comunidad según el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal. Ahora bien el nivel de exigencia depende de si el administrador es un simple propietario que no cobra por desempeñar el cargo o es un profesional que percibe honorarios por su labor profesional. Por ello siempre es conveniente determinar mediante acuerdo de la junta de propietarios la fecha y forma en que se deben presentar los presupuestos gastos y la liquidación del ejercicio económico. Si se considera que el administrador no cumple con las funciones propias de su cargo y que no informa o presenta las cuentas debidamente siempre es posible que por acuerdo de la junta de propietarios se encargue una auditoría donde se pueda determinar si existe alguna irregularidad por el administrador o no y, en función de ello, iniciar las acciones legales correspondientes o prescindir de dicho administrador.

14. ¿Cómo debería actuar un vecino de una urbanización ante actividades propias de nave industrial que son realizadas en el domicilio de uno de los miembros de esta urbanización? Muchas gracias.

» Realmente se hace difícil pensar que una vivienda pueda usarse como nave industrial, no obstante en tal caso está claro que se está vulnerando el uso o destino de la finca establecido en el título constitutivo y, probablemente, también en los estatutos en caso de que se hayan otorgado. El artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal establece el procedimiento a seguir. Cualquier propietario podrá poner esta circunstancia en conocimiento del presidente de la comunidad que tiene la facultad de requerir fehacientemente al infractor el cese en la actividad, y si persiste podrán iniciarse, previo acuerdo de la junta de propietarios, las acciones judiciales de cesación correspondientes.

Muchas gracias a todos por vuestras preguntas. Por razones de tiempo tengo que finalizar este consultorio pero responderé a las preguntas que me quedan en los próximos días.